SERVICIOS METROPOLITANOS, S.A. DE C.V. (SERVIMET)

LINEAMIENTOS PARA DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN DE SERVIMET EN PROYECTOS CON APLICACIÓN DE LA NORMA GENERAL DE ORDENACIÓN NÚMERO 26

La Norma General de Ordenación Número 26 (NGO26) es un instrumento diseñado para facilitar la dotación de vivienda asequible a la población de la Ciudad de México ante un mercado de suelo altamente especulativo que inhibe el desarrollo de vivienda para la mayoría de los habitantes al resultar sus precios prohibitivos en muchas zonas de la Ciudad. Tiene sus orígenes en 1997 y con el paso de los años este instrumento se ha ido perfeccionando.

A SERVIMET le ha sido encargada la promoción de vivienda con la NGO26 por lo que ha diseñado estos Lineamientos complementarios para su aplicación, a efecto de lograr su mejor aprovechamiento mediante la identificación del valor inmobiliario que aporta a los proyectos que emprenda en asociación con Promotores privados y sociales, reservando para sí una porción de dicho valor como retribución de sus aportaciones y aplicando la mayor parte del mismo para incentivar las más sanas prácticas en la promoción de la vivienda. 

Los principales objetivos de SERVIMET, al aplicar la NGO26, son los siguientes:

• Incrementar la producción de vivienda asequible
• Competir por ubicaciones urbanas adecuadas
• Lograr la producción de vivienda con la variedad de precios requerida para la atención de la población demandante
• Retornos razonables a los participantes en estos proyectos
• El cumplimiento de los mandatos complementarios de ley respecto del mejor aprovechamiento del suelo y del espacio urbano

Para orientar las decisiones de diseño en los proyectos que se emprendan con SERVIMET, se refieren a continuación las características más relevantes de la NGO26 estructuradas con base a un “Desarrollo Modelo” que permite identificar los valores de sus variables que se estiman “deseables”, que a su vez sirven para determinar los “incentivos” que se otorgan para alcanzarlos.

Para determinar la forma de aplicar el valor inmobiliario aportado por la NGO26 a los proyectos y la participación de SERVIMET en ellos, se comparará el proyecto que se desee realizar por el Promotor con las características derivadas del “Desarrollo Modelo” aplicadas al propio predio objeto de la promoción. La cercanía o distancia entre las variables del “modelo” y el “proyecto” determinan los incentivos que se darán al proyecto, canalizando parte del valor inmobiliario generado por la NGO26 al proyecto y reduciendo en la misma proporción la participación económica de SERVIMET.

El VALOR INMOBILIARIO aportado por la NGO26 al proyecto se identifica a partir del incremento de la superficie posible de construir (incremento en el potencial de desarrollo), y por el efecto de liberación de las dimensiones de la vivienda al introducir la Literal Z (densidad).

Con base en ese VALOR INMOBILIARIO se calculan los 3 incentivos a los cuales podrá acceder el Promotor en la medida en que su proyecto cumpla con los objetivos y el propósito de estos Lineamientos.

1.- Incentivo por el aprovechamiento de la Norma: El incremento en la capacidad de construcción que otorga la NGO26 permite desarrollar un mayor número de viviendas en los predios; el hacer uso de dicha capacidad de construcción se considera deseable y por ende se incentivan los casos que así lo hacen. Si no se utiliza esa capacidad de construcción de viviendas de manera razonable, el incentivo se pierde.

2.- Incentivo por la adecuada proporción entre la Superficie y el Precio de la vivienda: En razón de que la NGO26 permite desarrollar viviendas de entre 40 y 65 m2, se busca evitar el desarrollo de viviendas de mínima superficie con precios de venta al máximo. En este sentido aquellos proyectos que presenten una relación equilibrada entre precio y superficie podrán acceder a este incentivo.

3.- Incentivo por competitividad respecto del valor de mercado zonal: Siguiendo con los objetivos de la NGO26 en cuanto a que se busca lograr mejores ubicaciones en la Ciudad para la vivienda asequible, se hace una comparación con el comportamiento del mercado sin la aplicación de la NGO26. Entre mayor sea la distancia a la baja entre el valor unitario con que se produce la vivienda del proyecto con la NGO26 respecto del valor unitario con el que se comercializa la vivienda en la zona a mercado abierto, se hará evidente la competitividad del proyecto para acceder a las mejores ubicaciones que se buscan, por lo que se otorgará el tercer incentivo con base a ello.

Esta variable conlleva en el extremo contrario un desincentivo; esto es, cuando la vivienda con un proyecto con la NGO26 se comercializa con los mismos valores unitarios para la vivienda imperantes a mercado abierto -o incluso superiores-, se tiene un desincentivo.

Los interesados en promover un proyecto con NGO26 en forma conjunta con SERVIMET y con el objetivo de que estén en posibilidad de estimar adecuadamente sus costos y beneficios, pueden solicitar la realización de los cálculos arriba descritos, mediante escrito dirigido a la cuenta de correo programango26.servimet.cdmx.gob.mx.

Envía tu consulta al correo programango26@cdmx.gob.mx

La información que se requiere es:

• Quien lo solicita
• Los datos del predio de que se trata:

                      - Dirección

                      - Cuenta predial

                      - Superficie

                      - Zonificación

                      - Características del proyecto que se quiere desarrollar:

                                  - Precio de venta estimado por vivienda

                                  - Superficie estimada

                                  - Superficie de desplante

                                  - Área libre

                                  - Niveles a construir

                                  - Metros cuadrados a construir

                                  - Tipologías de vivienda con dimensiones

Los datos a aportar son los que indica la tabla anterior. Recibirá en su correo en máximo 5 días la respuesta del cálculo.